产权保险是大多数房地产交易的标准要求,适当承保的产权保险是需要的贷款人和业主. 当一个项目是要开发土地时, 重要的是,开发商和贷款机构要了解,在当前的分区和影响房地产的限制条件下,这些建筑计划是否被允许, 建筑图则是否显示任何可能的侵占, 拥有采矿权或水采矿权的人是否会破坏计划中的改善.

在这篇文章中,莉莲E. Eyrich, 斯蒂格世界杯正规买球网站事务所的高级世界杯正规买球网站和产权保险世界杯正规买球网站, 提供产权保险背书的概述,对开发商和贷款机构的建设项目是有用的.

改建物业或空置物业背书的早期版本

产权保险行业多年来一直在为业主和贷款人提供产权保险,为已经开发的财产提供产权保险, 对于空置的房产. 您可以获得承保您所遭受损失的背书:

  • 如果现有的改进违反了现行的分区条例, 当前的挫折线或当前的限制;
  • 如果有人强行拆除现有建筑物,如果对被保险财产或相邻财产的役权或地役权有未披露的侵占;
  • 或者由于利用地表勘探矿产或水源而对现有建筑物造成破坏, 或因第三者使用其役权和地役权而影响财产.

如果土地是空的, 有类似的批注,说明现有的分区分类和许可用途是什么, 如果你违反了任何未披露的现有的影响财产的限制,可以给你保险.

帮助开发商和贷款机构按计划建设

空置土地的批注内容丰富,但不涉及拟议的建筑计划. 开发商和贷款机构在规划建设时做了大量的研究和尽职调查, 包括对分区的研究, 建筑收进线, 限制, 建筑许可, 实用程序的位置, 以及相关的建设问题. 为项目选择产权保险时, 如果开发商和贷款机构的建设计划不符合现行的分区条例,他们希望获得保险来弥补损失, 建筑的限制, 以及影响财产的奴役.

响应客户的需求, 产权保险行业为未改进的财产创造了背书版本,但对于这些财产有拟议的建筑计划, 协助准备建设项目的买家和贷款人. 这些通常被称为“发展中土地”批注.

各方需提供分区报告和详细的建筑平面图, 包括显示改进建议的图纸,覆盖在显示倒退线的物业调查上, 从命, 以及影响财产的地役权, 这样你就可以看到建筑和改进将在哪里通过比较挫折线, 奴役的地区, 和地役权地区. 这些图则还需要提供有关拟议建筑高度和尺寸的细节, 还有地点, 类型, 以及拟议的停车位数量. 在本质上, 该计划需要提供一个详细的描述,当开发项目在物业上布局时将会是什么样子.

在审查了计划之后, 产权承保人可能愿意提供“如果您按照这些具体计划建造”的保险, 世界杯正规买球网站承担风险,你未来的改进不会违反现有的建筑限制, 挫折线, 分区条例, 或从命, 并承担风险,你未来的改善不会因为使用你的土地表面来开采矿物或水而受到破坏.““发展中土地”的批文分为不同的类别, 因此,开发商和贷款方或许能够获得一些, 但并不是所有, 这项建设工程的保险.

你需要知道什么是不涵盖的背书

重要的是要记住,开发中的土地批注只覆盖根据分区条例建设的拟议建筑, 限制, 从命, 地役权存在于产权保险单签发之日. 例如, 如果该房产被划分为商业用途,并允许在保单签发之日建造50英尺高的医疗办公大楼, 但在政策出台后、开发商还没有获得修建医疗办公楼的许可之前,分区分类就变成了住宅用途, 这一损失没有得到补偿, 因为分区在标题政策生效后发生了变化. 产权公司不能为那个分区提供保险, 限制, 奴役是不会改变的, 因此,土地开发背书必然受限于在产权政策日期所知的内容.

开发商和贷款人-你需要知道的

作为开发商或贷款人, 你将需要审查你的项目,以决定哪些土地开发许可对你可能是重要的, 然后与你的产权代理人合作,找出它们是否在你的产权政策中可用,以及每个背书的产权保险费是多少, 这样你就可以决定保险的成本是否适合你的项目预算. 下文简要说明各种背书, 但请记住,在决定一份背书是否适合你时,每一份背书都有细节和限制,你应该仔细审查.

确定发出发展土地批注的风险是否适当

与任何产权保险背书一样, 业权代理人和承保人审查特定物业,以及影响该物业的因素,以决定是否适当冒险签发“发展中土地”批注. 除了地役权和地役权,他们还会看分区报告, 限制, 优先购买权, 选择购买, 在所有权承诺中显示的矿物租赁和保留. 代理商和承销商也会审查勘察和详细的建筑图则, 看看它们是否有被侵占的迹象, 要么是被保险的财产, 在毗邻的财产, 或者保险财产上的劳役权和地役权, 以及确定规划的建筑物是否符合现行的分区条例和影响物业的限制. 如果他们对所有的文件和建筑平面图都满意, 他们告诉开发商和贷款人哪些背书是可用的, 每个的成本是多少.

美国土地所有权协会(ALTA)是所有权行业的贸易协会,它为大多数州的所有权保险公司提供背书. 背书的名称中有ALTA字样, 注明背书编号和简要标题, 这有助于在不同州做生意的各方比较特定项目的可用性. 以下是目前在路易斯安那州可用的土地开发背书清单. 其中很多在其他州也可以买到.

发展中的土地背书

除非另有注明, 这些背书既适用于业主的保单,也适用于贷款人的保单.

“阿尔塔3.2-06分区计划-发展中土地" for insurance (i) stating what the current zoning classification 和 permitted uses are; 和 (ii) against loss caused by a final court order requiring the removal of an existing or future improvement (built in accordance with identified building plans) because it violates the lot size, 建筑面积, 挫折线, 建筑高度, 或当前分区分类要求的停车位数量. The endorsement does not cover losses caused by (i) the failure of the parties to obtain necessary permits 和 consents that are required by law; (ii) the invalidity of the existing zoning ordinance until there is a final court order or judgment that the current zoning ordinance is invalid, which prohibits the use or proposed use listed in the endorsement; or (iii) the refusal of someone to buy or lease the property or to make a mortgage loan on the property.

“阿尔塔9.7-06限制、侵占和矿产-开发中的土地”(仅限贷款人政策) for insurance (i) against loss if the property violates a restriction in such a way that the lender’s mortgage loses its priority or is not enforceable against the property; (ii) that there are no unlisted existing violations of existing 限制 和 that future improvements (built in accordance with identified building plans) will not violate the existing 限制; (iii) that there are no unlisted recorded notices of environmental violations; (iv) against forced removal of an existing or future improvement (built in accordance with identified building plans) because it violates an existing setback line, 如果策略中没有列出违规行为; (v) against loss if there is an unlisted encroachment by an existing or future improvement (built in accordance with identified building plans) 在毗邻的财产 or onto a servitude or 地役权 affecting the property, or if there is an unlisted encroachment by an improvement on adjoining property onto the property on the date the policy is issued; or (vi) against loss if an existing or future improvement (built in accordance with identified building plans) is damaged because of the exercise by a third party of an existing servitude, 地役权, 或者使用土地表面进行矿产开发的权利.

“阿尔塔9.8-06契诺、条件及限制-发展中的土地”(只适用于业主政策) (i)确保现时没有未列明的违反现有限制的情况,以及日后(按照已确定的建筑图则建造)的改善工程不会违反现有限制, (ii)没有未列入的环境违规记录通知, (iii)反对因现有或未来的改善工程违反现有的退步线而被强行拆除(按照已确定的建筑图则建造).

“阿尔塔28.侵犯土地-界线及地役权-所述改善措施及发展中的土地" 用于投保(i)防止因具体列出的现有改善或未来的改善(按照确定的建筑图则建造)对毗邻物业或影响该物业的役权或地役权造成的损失, or if there is an unlisted encroachment by an improvement on adjoining property onto the property on the date the policy is issued; (ii) against forced removal of specifically listed existing improvements or future improvements (built in accordance with identified building plans) that encroach onto a servitude or 地役权 if the party exercising the servitude dem和s the removal; or (iii) forced removal of specifically listed existing improvements or future improvements (built in accordance with identified building plans) from the insured property 在毗邻的财产.

“阿尔塔35.3-06矿物及其他地下物质-正在开发的土地 如果第三方在行使现有土地表面用于开采或开发矿物的权利时强制拆除或更改现有或未来的改建(按照确定的建筑计划建造)所造成的损失,则提供保险. 背书不包括污染造成的损失, 爆炸, 火, 洪水, 振动, 压裂(压裂), 地震, 或沉降, 也不是由于某人行使采矿权或开发矿产的疏忽而造成的.

“阿尔塔36.4-06能源计划-契约, 条件及限制-发展中土地-业主”(只适用于业主政策) 就保险而言(i)该物业的现有发电设施没有未列明的违反现有限制的情况,以及该物业的未来发电设施(按照已确定的建筑图则建造)不会违反现有限制, (ii)没有未列入的环境违规记录通知, (iii)反对强制拆除物业上现有或未来的发电设施(根据确定的建筑图则建造),因为这违反了现有的后退线.

“阿尔塔36.5-06能源项目-契约, 条件及限制-发展中土地-贷款”(只适用于贷款人政策) for insurance (i) against loss if the property violates a restriction in such a way that the lender’s mortgage loses its priority or is not enforceable against the property; (ii) that there are no unlisted existing violations of existing 限制 by existing electrical generating facilities on the property 和 that future electrical generating facilities on the property (built in accordance with identified building plans) will not violate the existing 限制; (iii) that there are no unlisted recorded notices of environmental violations; or (iv) against forced removal of an electrical generating facility on the property or a future electrical generating facility on the property (built in accordance with identified building plans) because it violates an existing setback line, 如果策略中没有列出违规行为.

“阿尔塔41.3-06开发中的水-土地 如果第三方在行使现有的使用该财产表面开采或开发水的权利时强制拆除或更改现有或未来(按照确定的建筑计划建造)的改进设施,以避免造成损失. 背书不包括污染造成的损失, 爆炸, 火, 洪水, 振动, 压裂(压裂), 地震, 或沉降, 也不是由于某人行使取水或开发水的权利而造成的.

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