最近的一个案例中, Naramore v. 艾克曼, 路易斯安那州第一巡回上诉法院的一项裁决显示了路易斯安那州法律中一些已确立但鲜为人知的原则,在路易斯安那州处理房地产的每个人都应该了解这些原则.

问题是奴役,大致相当于普通法中的“地役权”. 劳役可能是个人的, 两个人之间, 或者它们可以随土地奔跑, 在这种情况下,它们被称为“预判”劳役. 役前役权使一块地产(称为“役地”)负担加重,而使另一块地产(称为“支配地”)负担加重。.

Naramore v. 艾克曼 Background

在这个有争议的案例中, Naramore v. 艾克曼在美国,有四大块地,每一块约九英亩,紧挨着. 在所有拍品的底部, 在他们的南面, 有一条大约20英尺宽的砾石路. 砾石路从西边的一条公共街道开始,向东延伸, 穿过四个地段的每一个.

其中一块地的主人觉得他的邻居使用这条路正成为一种危险的滋扰, 所以在2011年, 他在路上设了路障. 诉讼随之而来.

最初, 早在1956年, 所有的包裹都是属于他们的, 作为一个大的区域, 作者:Sam和Vivian Arnold. 20世纪50年代末或60年代初,阿诺德建造了一条沿着他整个土地南部边缘的砾石路.

你可能会怀疑, 阿诺德夫妇后来把这块大土地分成了四个小块, 然后把它们卖掉. 阿诺德夫妇出售那四件包裹的文件, 通过这种方式,最初的购买者随后将各自的地块卖给随后的购买者, 往好了说是困惑,往坏了说是矛盾. 有些文件提到了道路,有些则没有. 有些文件附有调查报告,表明砾石路是一种奴役, 有些则不然.

按船东目的地确定的奴役

2013年审判的问题是:道路是否构成了一种奴役,根据这种奴役,所有的地块都承受着道路的负担(并且需要允许道路的存在), 为了所有邻居的利益?

在路易斯安那州的法律中有一条原则叫做“根据所有者的目的地而受奴役”."所有者不能在他或她所有的多个土地之间建立奴役关系. 只要这两块地属于同一主人,这两块地之间就不存在奴役权. 然而, 业主可以在不同的土地之间建立关系, 这样,当所有者不再是所有人的所有者时,奴役就自动产生了. 在这一点上, 当财产属于不同的人, 一处房产可能是“服务性”地产,它承担着义务,而另一处房产则是“支配性”地产.

这种特殊的奴役可以通过一份文件来确立. 土地所有人会在文件中说他或她是在用一种土地来负担另一种土地, 他或她希望两处地产之间的奴隶役权能够在土地所有权分离时产生. 这并没有发生在 Naramore 情况下.

然而, 所有者的目的地奴役可以通过另一种方式产生,即, 通过物理的创造 可见的物理关系 包裹之间,这样,其中一个明显是负担,有利于另一个. 这可以是人行道、道路、高架桥或任何其他物理结构或关系的形式. 只要观察包裹的人能够看到物理结构,这些都是“明显的”劳役.

因为所有的文件 Naramore 案子太混乱了,他们没有明确规定书面奴役. 初审法院转向了“明显的”由所有者的目的地决定的奴役的学说. 法院认为,这条砾石路至少已经存在了50年. 法院进一步认定——这是该诉讼的一个基本要素——这条道路在此期间一直在使用. (如果十年不使用,这种奴役就会消失.)

路易斯安那上诉法院,第一巡回法院裁决

路易斯安那上诉法院, 第一个电路, 在六月举行, 2018年初审法院的裁决 Naramore 情况下是正确的. 砾石路就在那里,人人都能看见. 任何购买这处房产的人都会看到这条砾石公路,并看到它延伸到所有相邻的四个区域. 这正是所谓的“明显的”奴役. 在这种情况下, “明显的”奴役是在所有土地都为一个人所有的时候产生的, 当共有人将土地所有权转让给第一个第三方买方时,一种“明显的”预先役权就出现了.

给潜在购买者的教训

对于所有的潜在购买者来说,这一教训是,一份书面文书不一定要存在,才能使一份财产受到与土地一起运行的奴役的负担, 有利于另一块地作为“支配”地产. There was nothing in the public records that clearly established a servitude; the servitude existed 仅仅 因为这片土地上的物质存在.

如果一个潜在的买家看到一块房地产上的某些东西似乎对另一块房地产有利, 那么“明显的奴役”这个词就应该出现在脑海中, 彻底的调查是必要的. 否则, 买家可能会发现,他或她所购买的房产有一种奴役的负担, 即使在公共记录中没有关于这个主题的任何文件.

 

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