最近的一个案例, Naramore v. 艾克曼, 由路易斯安那州第一巡回上诉法院作出的裁决,证明了路易斯安那州法律中一些已经建立但鲜为人知的原则,每个在路易斯安那州处理房地产的人都应该知道.

这个问题是奴役,大致相当于普通法中的“地役权”. 奴役可能是个人的, 两个人之间, 或者他们可以在土地上奔跑, 在这种情况下,它们被称为“先期”奴役. 先代奴役使一块土地(称为“仆人”土地)承受负担,从而有利于另一块土地(称为“支配”土地)。.

Naramore v. 艾克曼 Background

在本案中, Naramore v. 艾克曼在美国,有四块面积约为9英亩的大地块毗邻而居. 在所有地块的底部, 在南边, 有一条大约20英尺宽的砾石路. 这条砾石路从西边的一条公共街道开始,向东延伸, 穿过四个地块.

其中一块地的主人觉得他的邻居使用这条路正在成为一件危险的麻烦, 2011年, 他在路上设置了路障. 一场诉讼随之而来.

最初, 早在1956年, 所有的土地都归所有, 作为一大块土地, 山姆和薇薇安·阿诺德. 阿诺德夫妇在20世纪50年代末或60年代初修建了沿着他整个地块南部边缘的砾石路.

你可能会怀疑, 阿诺德夫妇后来将这大片土地细分为四个地块, 然后把它们卖掉. 阿诺德夫妇出售四个地块的文件, 通过这种方式,最初的买家将他们的地块卖给后来的买家, 最好的情况是困惑,最坏的情况是冲突. 有些文件提到了道路,有些没有. 一些文件上附有调查,显示这条砾石路是一处劳役地, 有些没有.

船舶所有人目的地奴役

2013年审判的问题是:道路是否构成一种奴役,根据这种奴役,所有的土地都被道路所负担(并被要求允许道路的存在), 为了所有邻居的利益?

路易斯安那州法律中有一条原则叫做“船主目的地奴役”.“一个所有者不能在多个土地之间建立奴役关系,因为这些土地都归他或她所有. 只要是同一所有者拥有这两块土地,这两块土地之间就不存在奴役关系. 然而, 业主可以在不同的财产区域之间建立一种关系, 当所有人不再是所有人的时候,奴役就自动产生了. 那时, 当财产归不同的人所有时, 一个财产可以是“服务的”财产,它承担着一种义务,而另一个财产则是“支配的”财产.

这种特殊的奴役可以通过一份文件来确立. 土地所有人会在文件中说明他或她是为了另一土地而负担这块土地, 而且他或她打算在两块土地的所有权被分离的时候使两者之间的奴役关系出现. 这并没有发生在 Naramore 情况下.

然而, 所有权人的目的地劳役权可以通过另一种方式产生,即, 通过物理的创造 可见的物理关系 在两个包裹之间,这样一个包裹明显地承载着另一个包裹. 它可以是人行道、道路、高架桥或任何其他物理结构或关系的形式. 只要观察这些包裹的人能看到其物理结构,这些都是“明显的”奴役.

因为所有的文件 Naramore 案件是如此混乱,他们没有明确确立书面奴役. 初审法院转而采纳了船主目的地的“明显”奴役原则. 法院发现,这条有争议的砾石道路至少存在了50年. 法院进一步发现——这是索赔的一个基本要素——这条道路在这段时间内一直在持续使用. (这样的劳役,只要十年不用,就会消失.)

路易斯安那州上诉法院,第一巡回裁决

路易斯安那州上诉法院, 第一个电路, 6月举行, 2018年初审法院的裁决 Naramore Case是正确的. 砾石路摆在那里,所有的人都可以看到. 任何购买这处房产的人都会看到这条砾石道路,并看到它延伸到所有四个相邻的地块. 这正是所谓的“表面上的”奴役. 在这种情况下, “表面上的”奴役是在所有的土地都归一个所有者所有的时候产生的, 当共有人将所有权转让给其中一块土地的第一个第三方买家时,一种“明显的”原始奴役就出现了.

给潜在购买者的教训

对所有潜在购买者来说,这一教训是,为了让一块财产背负着与土地一起运行的奴役,并不一定要有书面文书存在, 支持另一块地作为“主导”地产. There was nothing in the public records that clearly established a servitude; the servitude existed 仅仅 因为这片土地上的物质存在.

如果一个潜在的买家在一处房地产上看到一些东西,似乎有利于另一处房地产, 那么“明显的奴役”这个词应该会浮现在脑海中, 彻底的调查是必要的. 否则, 买方可能会发现他或她所购买的财产受奴役, 即使在公共记录中没有任何关于这个主题的文件.

 

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