对于那些从事住宅房地产行业的人来说, 是的, NO, 或NO KNOWLEDGE(缩写为“NK”)是路易斯安那州房地产委员会(路易斯安那州 Real Estate Commission)的财产披露文件中常见的指标,该文件强制要求所有住宅房地产交易,除非有其他豁免(如继承), 法院命令, 转移给配偶或血亲). 看到拉. R.S. 9:3197B为完整的豁免列表.

有一段时间了, 有创意的诉讼世界杯正规买球网站使用NO框来试图克服大多数人在结案时都会签署的“AS IS”条款(除非是在新建筑的情况下),以及证明欺诈所需的举证责任. 路易斯安那州房地产经纪人委员会(路易斯安那州 Board of Realtors)试图通过删除NO栏来弥补2018年财产披露表中的漏洞. 继续往下读,看看这种变化是如何影响卖家和买家的.

路易斯安那州房地产委员会财产披露文件

“不”不再是一个选项! 截至2018年1月1日,该表格只有是的或NK选项供卖方勾选. 快速浏览一下这些选项似乎表明如下: 

  • 是的 -确认后通知买方需要进行进一步的检验和检查.
  • 朝鲜——没有知识就是它说的那样. 卖方不知道财产的特定部分的状况.
  • 不-检查这是卖方的一个指标,表明房产的特定部分(i.e. 屋顶、电气、管道等.).

使用NO框绕过或绕过标准的“AS IS”条款

早在1月1日之前, 2018年形式变化, 一对夫妇(Valobras夫妇)试图使用NO选项来绕过他们在关闭文森特大道415号房产时签署的标准“AS IS”条款, Metairie, 路易斯安那州.

如前所述, 有创意的诉讼世界杯正规买球网站使用NO框来试图克服大多数人在结案时都会签署的“AS IS”条款(除非是在新建筑的情况下),以及证明欺诈所需的举证责任. 欺诈总是胜过“现状”条款, but it is not often that there is the “smoking gun” evidence to demonstratively prove the seller knew of the defect or hid it from the buyer; for those of you who remember, this is not an episode of Perry Mason; no one is st和ing up in the gallery proclaiming “he did it.”

在Valobra的例子中, 他们引用了之前的一个案例,这个案例在路易斯安那州很常见, 也就是"免除对补救缺陷的保证在La. 民法典的艺术. 2548除非卖方对买方实施欺诈(谢尔顿v. 标准1700助手, 798 So2d 60).

欺诈是对事实的不实陈述或隐瞒,其意图是为一方获得不公正的利益或给另一方造成损失或方便. 沉默或不作为也可能导致欺诈(La. 民法典的艺术. 1953). 当被欺诈的当事人可以毫无困难地查明真相时,欺诈是不可提起诉讼的, 带来的不便, 或特殊技能(La. 文明. 代码的艺术. 1954). 构成欺诈的情况必须特别指控(La. 中国共产党的艺术. 856). 

《世界杯正规买球网站》

《世界杯正规买球网站》(La. R.S. 9:3196, 节.)部分规定, 在填表格的时候, 卖方应填写财产披露文件 诚心诚意地 到 最好的卖家的信念和知识 的 日期披露 完成后, 卖方签字. (世界杯正规买球网站的重点.)卖方不具备披露声明所要求的知识或信息, 卖方应在披露声明中注明,并遵循本章的规定.

进一步在洛杉矶. R.S. 9:3198(D)(1),它陈述了一份财产披露文件 不应被视为卖方的保证. (世界杯正规买球网站的重点.)物业披露文件内所载的资料仅供披露之用,并不打算成为买卖双方任何合约的一部分.

尽管有上述规定, 因为证明欺诈案件的难度很大, 心怀不满的买家和他们的世界杯正规买球网站试图利用这份财产披露文件来追查房屋在交易结束后出现的缺陷.

堵住“不”漏洞

路易斯安那州房地产经纪人委员会(路易斯安那州 Board of Realtors)似乎试图通过删除NO栏来弥补2018年财产披露表中的漏洞. 只有是的和NK作为选择, 应该有更少的索赔,将由买方和他们的世界杯正规买球网站声称缺陷,由于未能披露和试图维护一些担保下的财产披露文件.

不过, 很有可能, 在财产缺陷的索赔中, “NK盒子”将成为新的“没有盒子”挑战,最终将由法院审查.

现在负担在买方

买卖双方都不真正知道有缺陷的情况, 根据《世界杯正规买球网站》(路易斯安那州 文明il Code),负担早已从卖方转移到买方.

卖方和买方都不知道这种缺陷的一个例子是,房屋墙壁后面存在白蚁和白蚁损伤,但没有通过合理的检查发现, 但还是对房屋造成了破坏, 前提是双方在知情的情况下以“现状”语言签署. 从立法的角度来看, 现在负担落在了买家身上, 当双方都不知道房屋状况时.

问题在于,在双方都是无辜的情况下,谁应该真正承担损失——卖方, 买家或其他组合. 立法和判例法一直在发展,所以未来总是有可能的, 责任可能会发生转变, 但就目前而言,费用和/或损失由买方承担.

 

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