产权保险公司与其他类型的保险公司相比有一个独特的优势,因为他们可以评估和限制他们在发出产权保险单之前的索赔敞口. 具体地说, 如果产权保险公司聘请一名有经验的世界杯正规买球网站来彻底检查其寻求保险的财产的产权, 大多数所有权缺陷可以在保险销售或贷款结束之前发现和治愈. 这使得产权保险公司可以显著降低其所签发保单下的索赔风险.

不幸的是, 许多产权保险索赔诉讼世界杯正规买球网站会告诉你,他们经常看到相同索赔的不同版本, 这些索赔经常是由缺陷引起的,一个细心的产权审查员本可以在发布产权政策之前解决这些缺陷. 本文回顾了一些常见的产权索赔来源,并解释了代理人和产权审查员如何采取简单的步骤,在客户的出售或抵押交易结束前解决这些问题.

路易斯安那州社区财产利益:一个针对州外代理人的陷阱, 标题审查员, 银行和买家

世界杯正规买球网站经常被聘请来解决由于买方或抵押人的配偶在财产中的利益而产生的所有权缺陷. 一种常见的情况是,一方信用良好,另一方信用不良. 信用良好的配偶在没有配偶的情况下,为了获得更好的利率或更大的贷款而申请抵押贷款, 而信用不良的配偶则被排除在购买之外, 备注和/或抵押文件.

晚些时候, 当贷款人试图取消抵押品赎回权时, 根据路易斯安那州法律,贷款人发现信用不良的配偶在法律上被推定已获得该财产的权益, 即使配偶没有参与任何交易. 不幸的是, 在这种情况下,贷款人对财产的抵押相对无效,因为信用差的配偶获得了财产的权益,但没有签署抵押.

国家银行, 基于普通法的州的代理人和产权审查人员经常忽视这样一个事实:路易斯安那州的共同财产制度自动适用于所有居住在路易斯安那州的配偶,除非该制度被合同修改. 该法律体系假定夫妻双方在婚姻期间取得的所有财产都是共同财产. 因为夫妻双方在共同财产中都拥有“不可分割”的一半权益, 夫妻双方都必须签署任何出售或抵押他们的不动产. 如果一方没有签字,则交易相对无效.

为了避免这个问题, 产权审查员和代理人应经常调查卖方和借款人的婚姻状况,并要求双方在任何买卖或抵押上签字. 配偶在最初购买房产时肯定会比在面临止赎时更加合作.

另一方面, 夫妻一方出售或抵押“独立财产”不需要另一方的许可,例如婚前获得的财产. 然而, 总有一种风险,即非所有人的配偶日后会声称该物业实际上是共同财产,在出售或按揭前须经双方同意. 这种风险可以通过在交易中加入一份声明来消除,声明财产是配偶一方的独立财产, 让非业主配偶签署这份文件以同意这份声明.

税务销售通知的问题:看销售之外

路易斯安那州的销售税法通过法定修订和法律先例不断演变, 即使对最老练的当事人来说,跟上税收销售通知的要求也会让他们感到困惑. 然而, 在产权链中,违反正当程序的行为继续给房产购买者或抵押权人带来最严重的危险.

路易斯安那州最高法院承认,未能在税务销售前向所有有记录的财产所有者提供税务拖欠和待决的税务销售通知是违反美国宪法第十四修正案的正当程序. 作为一个结果, 没有此通知而发生的任何税务销售是绝对无效的,不能通过三年的赎回期来治愈, 确认税收所有权的判决, 甚至是路易斯安那州废除税收销售的5年宪法规定期限. 这一规则令人担忧的结果是,所有权链中的所有连续销售, 包括那些对无辜的第三方购买者, 取得性处方运行前三十年任何时间都可以撤销吗.

防止无效销售税引起所有权主张的唯一方法是,在产权链中任何有销售税的房产发布所有权政策之前,检查相关的销售税通知.

标题审查员应联系税务收税办公室,以获取税务销售前提供给税务债务人的所有通知文件. 应审查该通知,以确保所有预售通知要求得到满足. 具体地说, 该文件应表明收税员已通过挂号信发出书面通知, 收条交回, 通知每一个“税务通知方”,告知他们必须在20天内缴纳税款,否则物业将被依法出售. 该通知须按物业转易记录送交有记录的业主(包括所有共有业主及已故业主的任何继承人)。, 任何根据销售税法令要求通知的人, 以及其他在这片土地上有权益的人, 诸如此类的抵押权人.

显而易见的:标题搜索的最佳实践

许多产权保险索赔可以通过采用标准化的产权考试程序和仔细准备结案文件来避免. 取消抵押品赎回权前的产权检查往往会发现产权链中的缺陷,如果进行了最佳做法的产权搜索,这些缺陷本可以在发布政策之前被发现. 不幸的是, 有时止赎权前的所有权搜索甚至会暴露出贷款人自己抵押贷款的缺陷, 如不准确的法律描述或不正确的当事人名称.

在关闭之前预防或补救这些缺陷会更有效, 当你与贷方合作时, 卖方和买方, 而不是在未来,当双方可能面临即将到来的止赎.

《世界杯正规买球网站》要求在签发与不动产相关的产权保险单之前,由路易斯安那州执业世界杯正规买球网站进行产权审查,并出具书面产权意见. 一个销售的最低产权搜索周期是30年, 如果必要的话,甚至会更长,以便在不相关的第三方之间达成独立的销售. 如果只有抵押被保险,那么搜索必须是在所有权链上至少10年或两个环节, 哪个更大. 值得注意的是, 涵盖这些法定检索期的所有权检索将揭示大多数取得时效十年或三十年期间未解决的缺陷.

每个考官必须在他的书面标题意见中包括以下信息:

  • 拥有该物业所有权或其他权益的个人的全名.
  • 财产的法律描述.
  • 所有产权负担、抵押、判决、留置权和特权的完整清单.
  • 奴役清单:所有奴役的完整清单, 权利之内, 租赁, 选项, 优先购买权, 用益权妨碍财产.
  • 为使所有权可出售而必须采取的任何补救措施.
  • 所有过期的教区和市政财产税.
  • 审查员审查的最早记录的仪器的长度和日期.
  • 审查世界杯正规买球网站的姓名和世界杯正规买球网站名册号码.

对于审查员来说,写下上面列出的项目是有用的,因为这样做可以鼓励仔细回顾标题链, 这反过来又, 使审查员更有可能注意到缺陷,并在发布标题政策之前采取纠正措施. 进一步, 这些信息有助于确保保险抵押和/或销售文件列出正确的当事人,并包括准确的法律描述.

符合上述要求的职称审查员, 还有特定保险公司的承保指南, 将有助于预防索赔,并在未来的治疗措施上节省数千美元. 他们还将避免《世界杯正规买球网站》(产权保险 Act)规定的罚款.

结论:在初始阶段识别并解决常见的标题缺陷

这个行业的许多从业者都知道, 产权保险公司和贷款机构对代理人和产权审查员很忠诚,可以信任他们在交易开始时就能根除产权缺陷,以防止未来出现更复杂和昂贵的问题. 能够识别和解决共同的所有权缺陷应该在这些努力中帮助代理人和所有权审查员, 使他们的服务对涉及交易的各方更有价值.

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