2019冠状病毒病带来了业务变化和法律挑战 real estate. In a Q&A和公司通讯的编辑, Steeg Law Firm 共同管理合伙人罗伯特·斯蒂格讨论了这些法律问题.

新冠肺炎期间房地产业的法律问题&A With Robert Steeg

问:您如何将2019冠状病毒病对房地产业的影响与过去几年其他危机的影响进行比较?

答:这是我40年职业生涯中所见过的最广泛、影响最深远的一次. 20世纪90年代末的互联网泡沫和2008-09年的大衰退都对房地产产生了巨大的影响, 但这些活动主要是财务方面的. 新冠疫情不仅是金融问题,也是政治和社会问题. 它确实影响了每个人, 从消费者通过零售商(租户), the landlord, the lender, 二级市场. 其他事件在金融以外的领域产生了“连锁反应”. Covid-19已经有了多个 direct 对所有部门的影响.

问:根据你过去7个月与客户打交道的经验, 哪些房地产行业受影响最小, 哪些受影响最大?

答:因为美联储将利率维持在低水平,也因为人们更加强调在家办公, the residential market is booming. 工业及仓库物业, 还有那些出租给企业仍在营业且经营良好的租户的房产, 比如杂货店和药店, 维持得很好吗. 当然,零售业受到的打击最大. 写字楼物业面临着最复杂的挑战, 因为没有人真正知道办公空间的需求是否会因为新冠肺炎疫情导致的工作场所变化而永久减少.

问:对于你的房东,那些房产受损的客户, 他们面临着什么样的法律挑战?

答:疫情发生之初,流行词是“不可抗力”.房东想知道,在“不可抗力”原则下,租户是否可以免除租金义务.答案取决于每个州的法律和每个租约的确切语言. Generally speaking, 房东通常有更强的理由, 但租户们仍然强烈要求.

较大的租户展示了他们的经济实力,并强调了与房东长期关系的重要性. 在大多数情况下,达成了某种妥协. 这些住宿的主要内容是租金减免(全部或部分), 租金延期(业主可在日后收回延期租金), 以及 tenants’ lease terms.

问:还有其他法律问题吗?

A: Yes, several. In Louisiana, 还有一些附加的法律原则,有时可以被援引,使承租人从租约中得到救济, 主要是《世界杯正规买球网站》第1966-67条规定的租赁事由失效和《世界杯正规买球网站》第2715条规定的租赁房屋的“使用障碍”. 那些学说非常极端, 通常会导致租赁合同的完全解除, and in many cases neither the landlord nor the tenant wanted a complete lease dissolution; the tenants only wanted relief until the pandemic eased.

而且是在完全不同的战线上, 房东和租户都在寻求商业中断保险索赔. 这里的关键问题是,为了触发业务中断覆盖,是否需要物理损害. 这些案件仍在诉讼中,问题尚未决定.

问:你说这些是疫情开始时的问题. 从那时起,法律问题有改变吗?

A: Yes. 房东和租客似乎已经决定了各自在各种问题上的立场, 谈判已经开始, 在大多数情况下,这些谈判已经结束,双方已经开始记录他们的长期关系. 房东和租户之间的租约正在长期修改. 贷款方和借款人之间的贷款正在进行重组.

In some cases, the parties, 因为各种各样的原因, 决定采取强硬立场并陷入僵局. 这些情况现在导致了诉讼. 银行没收, 房东起诉租户, 当然,租户(和一些房东)正在申请破产重组保护.

问:到目前为止,您谈到的都是商业地产. 住宅房地产的发展主要有哪些? 具体来说,是多户公寓楼,而不是单户住宅的销售.

A: 多户型房地产 表现出了新冠肺炎的政治和社会影响,而不是法律问题的影响. 有联邦抵押贷款或直接从联邦机构获得融资的房产, 多户型房产的比例最大的是哪个, 7月25日前禁止驱逐, 2020, 强制要求在30天内通知他们搬走, 这意味着驱逐行动要到8月26日才会开始, 2020. 州法院的关闭也起了作用, 有效地防止任何驱逐,直到法院重新开庭, 一般在2020年8月. Then, on September 4, 2020, 疾病控制中心发布了一项命令,禁止在全美范围内因未支付房租而驱逐绝大多数居民. 该命令的法律效力尚未得到检验或确认, 但在世界杯正规买球网站讨论的时候, it is in effect.

多户型属性, 世界杯正规买球网站看到,2019冠状病毒病危机涉及的各种因素之间存在着真实的冲突. 居民失去了工作,付不起房租. 然而,出于安全原因,人们强调呆在家里, 许多工作场所都关闭了, 导致人们越来越重视在家工作. 有工作、付得起房租的租客需要一个家, 通常是一个工作的地方,也是一个生活的地方. So, 有些租客付不起房租,但又不想离开, 还有其他付得起房租的租客需要一个新地方.

问:对2019冠状病毒病导致的房地产领域下一个主要法律冲突领域有何预测?

A:我刚才讨论的问题似乎已经解决了很多小问题. 现在,我认为法律领域正在转向更大的问题, 主要实体的完全失败和法律协议的完全拒绝.

问:你能给世界杯正规买球网站举一两个例子吗?

A: Sure. 我认为,长期租赁的主要租户将根本无法履行. 房东将被迫在向这些租客寻求补救措施和因此冒着租客破产的风险之间做出决定, 或者试图寻找替代租户来接管这些房产. 如果房东选择后者, 他们经常会因为新政而遭受一些经济损失, 在他们同意让现有租户摆脱困境之前,他们将试图找到某种方式来补偿这些损失.

贷款人将面临同样的问题. 主要的土地开发商和业主, and major tenants, 会发现自己无力偿还债务,需要贷款人做出巨大让步吗. 不能或不愿给予这些让步的贷款方将面临同样的问题, 是迁就陷入困境的借款人(通常超出了贷款人的意愿),还是坚持自己的立场,冒着借款人破产的风险.

当房东或贷款人决定与主要租客或借款人达成协议时, 涉及的美元将是巨大的, 所有这些都需要谨慎的法律起草, 确保这些文件的设置具有可执行性,并提供足够明确的补救措施,以确保今后对这些文件的违反不会导致数年的诉讼.

问:这涉及哪些法律问题?

答:租赁法规定的所有问题, 保证法:保证和保证的法律, lending law, 以及契约和义务的一般法则. 有一种契约关系已经存在. How, exactly, 必须仔细说明现有的合同关系转变为新的合同关系, 这样房东或贷款人的权利就不会有差距了. 你必须小心地确切说明现有的合同关系何时结束, 当新的开始, 以及早期关系中的义务如何在法律上被允许继续有效.

问:最后还有什么想法吗?

答:期待疫苗的出现,永远听医生的话. Fauci.

编辑:非常感谢.

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