如果您购买或租赁物业, 或者你是一个贷款人,向任何拥有的人提供贷款, 购买, 或租赁财产, 确保财产是合适的是非常重要的, 进入公共街道或道路的合法途径.

在大多数情况下, 同样重要的是,要确保财产不仅可以合法进入公共街道或道路, 但是车辆也可以通过车道或路堑进入. 这可能是直接从物业进入街道, 也可能是通过奴役或地役权的方式间接进入,穿过毗邻的财产进入街道. 在某些情况下, 你可能两者都想要, 因为你可能想在别人的财产上有一个免下车车道或送货道, 此外,任何车道连接您的财产直接到街道.

可直接进入的已开发物业

如该物业已开发, 如果直接从物业进入街道,这可能是尽职调查中相当简单的一部分. 由验船师或建筑视察队进行目视检查时,应披露该物业是否有通往街道的车道,以及是否足以满足你对该物业的预期用途.

如果你的团队不确定这条街是公共使用的, 你可以问当地市政府或教区/县. 通常会有一个公共工程部门或规划和许可部门来确认一条街道是否为公共的.

直接进入已开发财产的产权保险

您还应该考虑要求产权保险公司与您的产权政策一起签发ALTA 17-06准入和进入背书. 这给你产权保险承保损失,你承受,如果它是在日期产权政策是有效的, 该物业并没有实际的车辆和行人进出公共街道的通道,您也无权沿着毗邻该物业的那部分街道使用现有的路堑或入口.

标题政策并不保证这在未来不会改变, 但当你购买或租赁物业时,让产权保险覆盖有效是有价值的. 一旦你拥有或租赁了房产, 您可以更好地保护自己不受未来访问更改的影响, 但如果你在不知道自己有合法使用权的情况下购买或租赁它, 您可能会遇到难以解决(且成本高昂)的问题.

带有间接通道的已开发物业

你可能知道或发现你的房子没有直接通往街道的车道, 但它连接着邻居的房子你可以使用邻居的车道去街上. 即使你有直接的车道, 你可能想要额外的访问您的财产越过邻居的财产通过车道或送货路. 在那种情况下, 您应该将您的查询进行下一步,并确认您有一个有效的, 允许你穿过邻居的财产并使用其车道的书面役权或地役权.

如果您在签署购买协议或租约之前知道,通过对毗邻物业的奴役或地役权进入, 一定要在你的协议中包括检查奴隶地产所有权和检查财产的权利, 包括制作所有权的权利, 调查, 以及与奴役相关的物理异议, 类似于您购买或租赁的物业的尽职调查权利.

这种情况在购物中心和业主共用车道的类似开发项目中并不罕见, 因为市政当局通常不会给每个车主一个车道许可证. 许可部门经常要求车主共享公共车道, 为了限制在拥堵地区通往街道的车道数量.

你的检查可能会发现,在毗邻的房产上没有现有的役权或地役权,使你无法进入街道. 在这种情况下, 你需要与毗邻的业主协商,以获得满意的地役权或地役权,让你可以穿过他们的房产,使用他们的车道来往街道.

在签署购买协议或租约前知道有必要从邻近物业取得地役权或地役权, 确保包含终止购买协议或租赁的权利,如果在您购买或租赁物业之前没有获得满意的访问役权. 如果你不确定的话, 包括终止协议的权利,如果检查表明有必要与另一个所有者谈判奴役或地役权,而不能获得奴役或地役权. 确保你方的检验和终止条款是充分的.

间接进入未开发财产的产权保险

如果您的财产已经或将会通过奴役或地役权间接进入相邻财产, 同样重要的是,与您的产权保险公司合作,将役权或地役权作为保险财产纳入您的产权保险承诺和政策. 是否有或将会有对您的财产有利的有效通行役权或地役权, 你想把它作为附属财产包括在产权保险中, 你将拥有或租赁的财产所附带的法律权利.

另外,你可以要求产权保险公司出具ALTA 17.1-06您的所有权政策的间接进入和进入背书. 这类似于ALTA 17-06访问和入境签注, 但认识到进入是通过奴役或地役权. 阿尔塔17.1-06为您提供产权保险,以防止在产权政策生效之日您遭受的损失, 奴役或地役权,赞成你的财产没有提供你的财产实际车辆和行人通道,从公共街道,你没有权利使用现有抑制削减或条目在街上对接奴役财产的一部分.

与直接访问背书一样, 这并不能保证将来什么都不会改变, 但它确实给你产权保险,当你购买或租赁财产时,产权保险是有效的.

有直接通道的未开发物业

在购买或租赁未开发的物业时,您可能需要做一些额外的尽职调查. 如果该房产已经有通往公共街道的车道, 您需要向当地许可部门确认,您可以使用该车道用于您的预期用途. 例如, 对于空置或现有建筑将被拆除的房产,可能已经存在限制措施, 但它可能不足以满足您的预期用途.

假设您计划建造一个有许多汽车和卡车进入您的财产的建筑, 比如一家酒店,会有很多客人和送货车辆进出街道. 你需要确保你获得的建筑许可证包括使用现有车道用于这些目的的权利, 如果没有, 你需要知道审批部门的要求是什么. 你方应确保你方在购买协议或租约中的检查权利涵盖了这一意外事故,并且如果你方无法获得进入公共街道的许可,你方有权终止检查.

直接进入未开发财产的产权保险

你也可以问问产权保险公司,你的产权保险单是否有背书. 当保单签发时,没有现有车道, 你可能无法获得标准的ALTA 17-06进入及入境签注, 但产权公司可能会发行其他东西, 所以值得和他们讨论.

带有间接通道的未开发物业

如果你事先知道你买的未开发房产无法获得车道许可证, 或者你在检查时发现了这个, 您的购买协议或租约需要涵盖这一意外.

这种情况经常发生在购买或租赁购物中心的未开发地块或类似开发项目时,当地政府可能不想在特定街道上颁发额外的车道许可证. 你可以让卖方或出租人有义务从邻近的物业获得令人满意的役权或地役权,并获得政府许可,用于你的预期目的, 并规定如果没有取得地役权或地役权和车道许可证,您可以终止协议.

卖方或出租人有可能拥有相邻房产, 因此,购买协议或租赁协议规定,你必须与卖方或出租人协商一个令人满意的役权或地役权,并在尽职调查期间获得一个令人满意的车道许可证, 而不是从第三方那里得到奴役, 但仍给予您终止协议的权利,如果奴役或地役权和车道许可证未完成之前关闭.

间接进入未开发财产的产权保险

役权或地役权是否来自你的卖方或出租人或其他物业所有人, 你应该要求产权保险公司在你的产权保险承诺中包括奴役或地役权. 你也应该问产权保险公司如果一个ALTA 17.提供1-06间接进入及入境签注, 如果不是,因为车道还不存在, 产权保险人是否有其他可签发的背书.

没有车道的街道上的房产

有些房产的边界在公共街道上, 但是现在没有,将来也不会有车道. 这有时是在城市地区的情况下,建筑物之间太接近,以至于没有车道, 而且建筑的方式是没有足够的空间来设置车道.

想象一下,在一个城市的老城区,一条繁忙的城市街道,比如新奥尔良的运河街. 沿着运河街有几座建筑物的正面, 所以财产是合法的, 但是没有车道,因此该房产没有车辆进入公共街道. 客户, 人交付, 住在像这样的酒店的客人可以在其他地方的公园里步行到酒店.

如果你购买或租赁这样的房产(或贷款人), 只要你确保房子符合当地的分区条例,没有车道可能不是一个大问题. 根据分区条例,很多像这样的房产没有街边停车的规定.

这应该在你的尽职调查中, 如果您确定物业不符合现行的分区条例,有权终止购买协议或租约, 或者即使它不符合当前的分区条例,也没有权利维持其现有的使用(通常指在法律上不符合规定的使用).

没有车道的街道上财产的产权保险

如果房子在街道上,但不能有车道, 从本质上讲,它不会对毗邻的财产享有通行权或地役权, 您可能无法通过您的产权政策获得ALTA 17-06进入许可,因为该房产没有实际的车辆进入许可. 标准的所有权政策包括保险,有进入和离开财产的法律权利, 但不能保证有车辆进入.

如果你对房产的分区状态感到满意的话, 要知道人们可以步行到你的住所, 已经安排好送货到你的住所, 没有额外的产权保险背书对你来说应该不是问题.

结论——你能从这里到达那里吗?

决定您需要何种类型的访问权以及您希望获得何种所有权保险的关键在于了解财产和您的预期用途, 并确定您的公共街道和车道是否足以满足您的需求, 包括你需要的任何建筑许可证. 世界杯正规买球网站可以帮你分析一下, 谈判涵盖基础设施的合同, 与产权保险公司合作,确保你有适当的产权保险.

了下: 商业地产, 行业新闻, 租赁, 购买和销售, 产权保险
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