最近的一个案例中, 克莱门特v. Menard, 说明了应避免的陷阱,以便对毗邻财产享有通行权(役权)的人不会无意中失去这些权利. 这对开发商、业主和物业管理公司都是一个重要的教训.

这种奴役还存在吗?

在路易斯安那州,路权和地役权通常被称为“奴役”.“一处房产享有的权利会给毗邻的房产带来负担.

如果你是一名法官,你会对以下问题投什么票?

一份有记录的书面奴役文件为一条24英尺宽的运河创造了一份奴役,这条运河为毗邻的土地提供灌溉. 几年之后, 使用土地使用权的土地将灌溉系统从开放的运河改为地下管道. 地下管道位于最初描述的24英尺内, 而是完全埋在地下. 开放的运河被填满并覆盖.

梅纳德家族的成员购买了被奴役的财产, 但是这条运河已经不在这片土地上了,也没有迹象表明地下灌溉管道的存在. 当地下灌溉管道需要维修时, 梅纳德家族拒绝让这些修复工作进行并且拒绝承认奴役的存在. 奴役还存在吗,还是已经消失了?

克莱门特v. Menard

如果你认为你可能很难做出决定,你不是一个人. 最近,路易斯安那州第三巡回上诉法院的一个由五名法官组成的小组就这个问题做出了裁决, 以3比2的票数, 在一个名为 克莱门特v. Menard. 他们认定奴隶制度已被废除.

做出这一决定的三位法官甚至不能就他们的理由达成一致. 他们发表了两种不同的观点来解释他们的理由.

首先,也是最重要的, 奴役给房地产带来了负担, 因此只能“狭义地解释”.“这是业主和管理者必须牢记的重要原则. 法院会尝试用一种方式来解释奴役 限制 负担:置于另一财产上的负担.

役权文件明确描述了一条24英尺宽的运河的役权. 当梅纳德家族买下这块地产时,上面还没有运河. 法院认为,奴役的本质已经从一条运河变成了一条地下管道, 但是被奴役的财产的拥有者不同意这样的改变. 原来的奴役制度已不再使用, 而新的安排并没有得到双方的同意.

最后一个相关因素是,所谓的奴役对任何观察者来说都不再明显. 它不能在调查中显示出来,也不能通过单纯的观察来发现. 因此, Menard家族, 购买物业时, 有权利相信运河已经被填满,奴隶制度已经被放弃.

持不同意见的两位法官认为这些论点心胸狭窄. 他们认为灌溉是一种苦役, 它仍然被用于这个精确的目的. 因此,他们说,原始奴役的性质  被改变了, 而那些一直在用这种役权灌溉的人有权利继续这样做.

持不同意见者的推理中隐含着这样一种想法:梅纳德家族可以在公共记录中看到原始奴役的存在, 也没有资格仅仅假定它已经停产了. 也许梅纳尔家有责任进一步调查一下公共记录上显示的奴役情况.

对开发商、业主和管理者的重要教训

显然这是一次死里逃生. 这个决定的价值是可以争论的. 然而,有一件事是非常清楚的,这对业主和管理者来说是重要的一课:

如果你把书面奴役的用法改为书面文件中没有描述的东西, 你这样做是在冒险. 在进行更改之前, 你应该与被奴役的财产的拥有者协商一份书面的修改书.

否则, 您可能会面临这样的风险:这种奴役将被“狭义地解释”,并且将仅限于书面文件中描述的明确用途, 你可能会失去奴役, 就像这件事一样.

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