一个房地产开发商, 联邦历史税收抵免(HTC)类似于卡萨门托(Casamento)或多米丽丝(Domilise)为牡蛎穷小子和烤牛肉三明治所使用的特殊面包. 使一个重建项目具有经济可行性与使一个不可开发的项目可能导致拆除和破坏一项本来具有历史意义的资源之间的差别往往是成倍的.

为了有资格获得联邦修复信贷,该建筑必须是合格的认证历史结构. 为了获得这样的称号, the structure must be listed either: (1) individually in the National Register of Historic Places (NRHP); or (2) as a building that is located in a “registered historic district” 和 certified by the National Park Service (NPS) as 贡献 那个地区的历史意义. 为了符合国家历史税收优惠,建筑必须位于国家文化产品区.

列入新伙伴计划的好处

拥有一处被国家登记为历史遗迹的房产会带来很多好处. 其中一个好处是,可以避免历史建筑和遗址被拆除或非历史性的重新开发. 国家注册的财产也受到保护,不受联邦资助的发展项目的影响. 更重要的是, 有联邦和州的税收激励计划可用于国家登记的房产.

HTC过程-第一部分

这个过程首先要向国家历史保护办公室(SHPO)提交结构和财产的规格,后者必须给出该建筑的“合格”结构的建议. 然后将申请发送到NPS,由NPS进行最终批准. 一般来说,如果建筑至少有50年的历史,并作为社区的贡献结构, HTC过程的第一步将是令人满意的.

HTC流程-第二部分

在流程的第一部分得到SHPO和NPS的批准后, 为了有资格获得税收抵免, 该项目还必须通过所谓的“修复测试”.在这部分, “新资助计划”及“社区资助办”会决定是否给予有关复修项目所需的“认证”地位. 经认证的修复工程是“经认证的历史建筑”(i.e. 根据第1部分的规定,经NPS批准的符合资格的财产是“与财产的历史特征和, 在适用情况下, 地区:它所在的地区.”). 修复工程不得损坏、破坏或覆盖材料或特征 室内 or ,这有助于定义建筑的历史特征.

的标准, 由NPS建立, 由NPS在项目的建造阶段使用, 是否以合理的方式应用. 国家能源局将考虑该项目对建筑物内部和外部的要求在经济和技术上的可行性. 另外, 该标准包括物业的景观和任何附属设施, 工地附近或相关的新建筑. 在大多数情况下, 在提交第二部分的过程中,开发商和NPS之间会来回交换设计方案,以确保符合内政部的修复标准.

最后一个组成部分-合规期

该计划的最后一个组成部分是,修复后的结构必须在改造项目完成后至少五(5)年内符合第二部分的要求. 这通常被称为合规期. 在合规期内,不得对建筑物采取任何导致其不遵守第二部分规定的措施,获得信用的一方不得处置其利息. NPS和相关的SHPO将与业主保持联系,以确保该要求得到遵守. 这个因素只与房地产开发有关. 许多开发商利用税收抵免计划在历史建筑上开发公寓,然后, 五年之后, 出售个别单位作为共管公寓. 越来越多的租金率上升,在合规期间,许多重建项目继续作为出租物业,而不是公寓转换.

经过批准和2017年的税法

在项目被批准并完成之后, 发起人就有资格获得联邦税收抵免,抵免金额相当于项目合格房地产费用(QRE)的20%。. 这些经核证的支出包括项目总成本的大部分. 用理查德·罗斯的话来说, 新奥尔良一位历史悠久的税收抵免世界杯正规买球网站, “如果你把大楼翻个底朝天,任何不会掉出来的东西都是经过认证的支出.“直到最近的2017年税收法案(TA2017), 在项目完成或“投入使用”的财政年度中,发起人可以申请全额税收抵免.“然而, TA2017下, 发起人必须在5年内使用税收抵免.

历史税收抵免的经济影响

每年, 罗格斯大学对HTC项目对我国经济的影响进行了广泛的研究. 罗格斯大学的研究使用了一种自制的工具,称为“保存经济影响模型”(“PEIM”)来描述联邦税收抵免计划的经济影响. 该模型用于财政年度研究和项目整个生命周期的累计评估. HTC从1978年开始使用,罗格斯大学最近发布了2016财年的报告.PEIM的重点是经济的五个主要部门,该计划已感受到其影响:(1)就业, (2)收入, (3)财富, (4)输出, 和(5)税收.

自从1978年开始的税收抵免计划, 超过1300亿美元被用于完成合格的康复项目. 从1300亿美元,超过2.创造了400万个就业岗位, 它为我国的国内生产总值增加了约1450亿美元. 经济中的建筑部门已实现约42美元.30亿美元的GDP. 制造业(37美元).90亿美元),服务业(19亿美元).20亿美元),以及零售贸易部门(10美元.50亿美元)也从税收抵免计划的形成和实施中获得重大利益. 除了这些更明显的直接影响部门的经济, 世界杯正规买球网站经济的其他领域受益于税收抵免计划,这是直接和间接乘数效应的结果,也是世界杯正规买球网站相互关联的国民经济的基本概念的结果. 那些与该计划没有直接联系但受到积极影响的部门包括农业, 矿业, 交通和公用事业.

HTC是政府的税收支出. 这意味着运行程序有公共成本. 在项目的生命周期内, 事实证明,它是一个“净正”的创收平台.S. 政府. 这个项目已经让美国付出了代价.S. 财政部大约25美元.20亿美元的通胀调整后的2016年美元,通过分配的信贷金额. 美国.S. 财政部产生了29美元的净收益.80亿美元的税收收入. 这意味着该计划自1978年以来已经为联邦政府创造了近50亿美元的收入. 除了政府的收益为正, 显然,它对国民经济的几乎所有部门和行业都产生了巨大影响.

历史性的税收抵免是一种双赢

HTC是政府的一项战术投资,已被证明是公共和私营部门的真正“双赢”. 同样, 如果不是更重要的话, 是保护历史建筑吗, 历史建筑的重新用途,以及建筑修复和恢复使用时对环境的节约, 与拆卸相对.

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