By David Martinez

在路易斯安那州拥有土地的诸多好处之一, 住宅和商业用途, 是否靠近主要河流及其支流, such as the Mississippi River. 该州庞大的河流和支流网络允许州内以及州际贸易的替代模式, as a consequence, 使毗邻这些河流和支流的财产增值.

Such properties, 被称为河岸属性, 涉及到识别的独特挑战, ownership, 以及土地的使用以及水体本身, 通常被称为batture. 仅仅取得与通航水体相邻的河岸土地只是取得和使用巴图尔的第一步.

从法律上讲,什么是Batture?

从法律的角度来看,在路易斯安那州,“枪决”的定义有一段非常麻烦的历史. 法理上的定义从定义介于河流普通低水位和普通高水位之间的区域不等, 在河流一般低水位标志(主要是河床)以下的陆地构造。, 陆地形成了一个沙洲, stone, 或者是岩石混合在一起上升到水面.

However, over time, 路易斯安那州的法院将batture定义为冲积岩或吸积岩的同义词, 指的是由物质的沉积或由河岸上后退的水形成的土地. 最近的一些案例接受了这一定义,并指出河段包括一条河的普通低水位和高水位标记之间的所有土地. See Borgenmouth Realty Co., Ltd v. Parish of St. Bernard, 2013-1651 (La. App 4th Cir. 5/21/14), 141 So. 3rd 891.

基于这个被普遍接受的定义, 人们可以看到河滨地产的不同分类. 普通低水线以下的土地是河床,属于国家所有. 在普通高水位标志之上的土地通常是“又高又干”的,” also known as “fast land,” and is susceptible of ownership just like any other parcel of ground; this is often referred to as “riparian land,,业主通常被称为“河岸业主”.“中间的土地是通常的战场,战场.

Who Owns the Batture?

在确定了与河岸土地的确切关系后, 下一个可能也是最重要的问题是谁, if anyone, is the owner of such batture. Naturally, 业主将拥有使用这一区域的合法权利, 受州和/或联邦政府的权利和, in some limited circumstances, 公众一般认为它与通航河流的河岸有关.

在某种程度上,巴特尔被认为是由可航行的河流沉积的冲积层组成, 路易斯安那州法律根据《世界杯正规买球网站》第499条的规定,授予河岸所有者作为附属权利的所有权. 然而,有一点需要注意, 河岸所有者对海岸上的任何冲积层都没有所有权, an arm of the sea, (见民法典第500条).

由于冲积层是河岸土地的附属物, 所有权随河岸土地自动转移, 直到冲积土已经堆积到可以从河岸土地中分离出来的程度. 虽然不是硬性规定, 如果冲积层或隆起的形成程度超出了河流的正常水位, 然后,它很可能与河岸土地分离,容易受到所有权的影响. As such, 在任何土地出售中都有必要转让土地所有权, or even separately.

为了避免潜在的难以确定batture是否有能力单独拥有, 在涉及河岸土地的任何交易中,明智的做法是,不仅要特别提到将要出售的河岸土地,还要特别提到卖方在和对土地的任何权利. Moreover, 在这种情况下,在为河岸土地出售准备的任何调查中显示出爆破面积也是有帮助的, 并且该检验应附属于买卖行为.

使这种调查重要的潜在复杂情况之一是法律尚未解决的情况, 这通常超出了本文的范围. Specifically, 如果冲积土已经堆积到超出河流高水位标志的程度, 那么它就可能是独立所有权, 在这种情况下,它将位于原来的河岸土地和以前相邻的土地之间. 如果这种情况存在,就需要对其进行认真的法律关注. In most cases, this situation will not exist, 并且该土地将构成河岸土地的附属权. 这项调查将有助于证明这种更简单、更完善的事实模式是存在的.

相邻土地所有者之间的土地划分

假设一个人一直在谨慎地收购河岸土地来描述, 并且可以合理地确定将构成孔的区域, 路易斯安那州的法律包含了一个陷阱,因为它涉及到路易斯安那州民法典第501条所体现的batture的所有权. In short, 该民法典条款体现了路易斯安那州法律下的一项公共政策,即所有河岸土地的所有者都应该公平或公平地使用堤岸或冲积岩. 对于一个毫无戒心的河岸土地购买者来说,他们很容易就会假设,与该土地一起被输送的土地只是被该财产的边界线延伸到河流水域所包围的土地.

However, 《世界杯正规买球网站》第501条规定,毗邻的土地所有者,如果在河流上的实际临街较少,他们有权提起民事诉讼,让法院确定不同比例的使用和所有权. In this manner, for example, a parcel of riparian land that, 当它的边界延伸到河水, 可能看起来有200英尺的栅栏区域可能被法院判定为只有150英尺的栅栏区域因为相邻的所有者只有30英尺的栅栏区域因此需要从邻居那里得到额外的50英尺来完成栅栏使用的公平公平的划分.

Although an oversimplification, 当然,全面的讨论超出了本文的范围, 法院似乎已将《世界杯正规买球网站》第501条解释为允许对冲积层或侵蚀层进行划分,以实现以下基本目标:(1)每个所有者都应获得冲积层面积的公平主张,以及(2)每个所有者都应获得水上新岸线的公平比例.

Buyers Should Exercise Caution

然而,个别的事实情况可能使这些规则的适用有所不同. Therefore, as can be readily seen, 仅仅是获得爆破区域的权利就不能, in and of itself, 为需要或希望该河畔进行商业操作的购买者结束任务. 除非买家愿意参与可能代价高昂且旷日持久的诉讼, 买方将始终受制于相邻所有人的权利,主张路易斯安那州民法典第501条规定的分摊权,以减少特定买方“认为”已经获得的东西.

买方需要谨慎行事,并对特定用途的任何爆破区域的适用性进行仔细分析.

As indicated previously, 枪管的所有权并不一定意味着排他性使用, apportionment issues aside. 公众对通航河岸的权利, 路易斯安那州民法典第456条, 仍有诸如系泊船只等用途, or drying of nets. In addition, 尤其是像密西西比河这样的“联邦”水道, 联邦政府也可以行使法律规定的权利,或公众为了公共利益而使用港口和相关设施的权利. Accordingly, 在评估拍片是否适合买方的特定目的时,也应考虑这些其他第三方使用权.

结论:钳子的所有权不是一个简单的问题

从前面的讨论可以看出, 路易斯安纳州通航河流沿岸的batture的所有权和使用权的概念不是一个简单的问题, and indeed, 可能会给粗心的买家带来陷阱. “假设”毗邻河岸土地的所有权如何必然流动的诱惑需要抵制, 以及一位在房地产方面有经验的世界杯正规买球网站的建议, and batture in particular, 应始终获得作为一个健全的商业实践的问题.

虽然这个讨论试图强调一些历史, aspects, 以及路易斯安那州有关财产的法律, 本文并不打算详尽无遗. 以便更彻底地讨论这个话题, 可以参考路易斯安那土地产权协会关于历史产权的介绍,该公司网站上和其他来源都有.

路易斯安那州土地所有权协会关于历史所有权的介绍

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