By 大卫·马丁内斯

在路易斯安那州拥有土地的众多好处之一, 供住宅及商业用途, 是否靠近主要河流及其支流, 比如密西西比河. 该州广阔的河流和支流网络为州内和州际贸易提供了另一种模式, 作为一个后果, 使与这些河流和支流接壤的财产增值.

这些属性, 称为河岸属性, 包括鉴定的独特挑战, 所有权, 以及地产和水体之间的土地使用, 通常被称为batture. 仅仅取得可通航水体附近的河岸土地只是取得和使用炮台的第一步.

从法律上讲,Batture是什么?

从法律的角度来看,“batture”的定义在路易斯安那州有一个非常麻烦的过去. 法理学上的定义从将batture定义为河流的普通高水位和普通低水位之间的区域不等, 在河流的普通低潮线(主要是河床)以下的陆地构造, 陆地形成了沙的底部, 石头, 或者岩石混合在一起,向水面上升.

然而, 随着时间的推移, 路易斯安那州的法院已经将batture定义为冲积物或加积物的同义词, 指的是由物质的沉淀或由河岸边退去的水形成的土地. 最近的一些案例接受了这一定义,并指出batture包括一条河流的普通低水位和高水位之间的所有土地. 看到 Borgenmouth物业有限公司.有限公司v. 教区的圣. 伯纳德, 2013-1651 (La. 应用4th 圆形的. 5/21/14), 141 So. 3rd 891.

根据这个被普遍接受的定义, 人们可以看到滨河地产的不同分类. 一般低水位线以下的土地为河床,属于国家所有. 高于河流普通高水位标志的土地通常是“高而干”的,又称“快地”,” 和 is susceptible of 所有权 just like any other parcel of ground; this is often referred to as “riparian l和,,其所有者通常被称为“河岸所有者”.“中间地带通常是战场,也就是战场.

谁拥有这辆车?

在确定了炮台与河岸土地的关系之后, 下一个,也许是最重要的问题是谁, 如果有人, 是这个笼子的主人吗. 自然, 业主将有使用这个地区的合法权利, 受州和/或联邦政府和, 在一些有限的情况下, 公众一般认为它属于可通航河流的河岸.

在某种程度上,该炮台被认为是由可通航河流沉积的冲积物组成的, 根据《世界杯正规买球网站》第499条,路易斯安那州法律将其所有权作为附属权利授予河岸所有者. 然而,值得注意的是, 河岸所有者对海岸上的任何冲积物没有所有权, 海湾:海的一个海湾, 或湖泊(见《世界杯正规买球网站》第500条).

因为冲积是河岸土地的附属权利, 所有权随河岸土地自动转移, 直到冲积土形成到可以与河岸土地分开的所有权为止. 虽然不是硬性规定, 如果冲积层或炮口的形成达到了高于河流正常水位的程度, 那么它很可能是与河岸土地分开的所有权. 像这样, 在出售土地时,转让权利是必要的, 甚至分别.

为了避免判定batture是否能够独立拥有的潜在困难, 在任何涉及河岸土地的交易中,明智的做法是,不仅要特别注明要出售的河岸土地,而且要注明卖方的任何放牧权. 此外, 在这种情况下,在准备出售沿岸土地时,在任何调查中显示出战场区域也是有帮助的, 这种调查应附在销售行为中.

使这种调查变得重要的潜在复杂情况之一是,有关情况的法律尚未解决, 这通常超出了本文的范围. 具体地说, 如果冲积土的堆积程度超过了河流的高水位标志, 那么它可能会受到单独所有权的影响, 在这种情况下,它将位于原来的河岸和以前毗邻的batture之间. 如果存在这种情况,就需要在法律上予以谨慎的关注. 在大多数情况下, 这种情况将不复存在, 而炮台将构成河岸土地的附属权利. 调查将有助于表明这种更简单和更确定的事实模式是存在的.

相邻土地所有者之间土地的分割

假设一个人在收购河岸土地时很谨慎,以描述batture, 并且对确定将构成战场的区域相当满意, 路易斯安那州的法律包含了一个陷阱,因为它与路易斯安那州民法典第501条中包含的batture所有权有关. 简而言之, 这条民法条款体现了路易斯安那州法律下的一项公共政策,即所有河岸土地的所有者都应该公平或合理地使用栅栏或冲积层. 一个毫无戒心的河岸土地购买者很容易假设,与该土地一起运输的土地只是被该地产的边界延伸到河水所包围的土地.

然而, 《世界杯正规买球网站》第501条规定,毗邻河流的土地所有者有权提起民事诉讼,要求法院确定战场区域使用和所有权的不同比例. 以这种方式, 例如, 河滨地带:一块河岸地带, 当它的边界延伸到河流的水域, 似乎有200英尺面前淤高河床区域可能是由法庭决定只有150英尺前面相邻业主的原因只有30英尺,因此需要额外的50英尺从邻国实现公平合理使用淤高河床分工.

尽管一个简化, 当然,全面的讨论超出了本文的范围, 看来,法院有解释民法第501条允许分工的沙洲或淤高河床,实现基本目标(1)每个所有者应该得到公正的命题沙洲的面积和(2)每个主人都应该得到公正新临街的比例在水面上.

买家应谨慎行事

然而,个别的事实情况可能因这些规则的适用而有所不同. 因此, 这是显而易见的, 仅仅获得战场的权利是不行的, 它本身, 完成买方需要或希望在该河沿岸进行商业运作的任务. 除非买家愿意卷入可能代价高昂且旷日持久的诉讼, 买方将始终受制于相邻所有者的权利,即维护《世界杯正规买球网站》第501条规定的分摊权利,以减少特定买方“认为”已经获得的东西.

买家需要谨慎行事,仔细分析任何一个浴场是否适合用于特定用途.

正如前面指出的, 拥有batr并不一定意味着独家使用, 分配问题放在一边. 公众对通航河流两岸的权利, 根据路易斯安那州民法第456条, 仍然存在于船的系泊等用途中, 或者晒网. 除了, 尤其是像密西西比河这样的“联邦”水道, 联邦政府也可以行使法律上的管制权利,如使用浴池或公众为公共利益而使用浴池建设港口及相关设施. 相应的, 这些其他第三方使用权也应在评估用于买方特定目的的使用权的适用性时予以考虑.

结论:Batture的所有权不是一个简单的问题

从前面的讨论可以看出, 路易斯安那州可通航河流沿线的炮台所有权和使用概念不是一个简单的问题, 事实上, 可能会给粗心的买家带来陷阱. 需要抵制“假设”毗邻河岸土地的战场所有权将必然流向何方的诱惑, 还有一位在房地产方面经验丰富的世界杯正规买球网站的建议, 特别是batture, 应该总是作为一个合理的商业惯例来获得.

虽然这次讨论试图突出一些历史, 方面, 以及路易斯安那州有关死亡财产的法律, 这并不是详尽无遗的. 为了更彻底地处理这个话题, 可以参考路易斯安那州土地所有权协会在该公司网站上的历史所有权介绍,并通过其他来源.

路易斯安那州土地所有权协会关于历史所有权的报告

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