高级助理大卫. 马丁内斯澄清了最近的一个案子 梅尔基斯·埃尔南德斯·桑托斯和阿图罗·桑托斯诉. 巴拉塔里亚公园, 有限责任公司 以及杰斐逊教区, 这就突出了为什么在重新划分的计划中创造奴役可能会充满了意想不到的后果对于土地所有者和开发商来说如果相关各方没有非常小心地充分阐明创造奴役背后的意图. 此案提醒人们,在房地产行业, 就像在合同和商业的其他方面一样, 各方应始终努力做到言出必行.

记录双方的意向

世界杯正规买球网站和产权公司在为客户起草文件时面临的部分挑战是准确而充分地记录任何特定协议的当事人的意图. 在最近的, 但显然忽视了, 路易斯安那州第五巡回上诉法院的一宗案件似乎提醒人们,如果不能明确当事人的意图,可能会产生有意义的后果, 特别是涉及到准入役权的确立.

梅尔基斯·埃尔南德斯·桑托斯和阿图罗·桑托斯诉. 巴拉塔里亚公园, 有限责任公司 以及杰斐逊教区

In 梅尔基斯·埃尔南德斯·桑托斯和阿图罗·桑托斯诉. 巴拉塔里亚公园, 有限责任公司 以及杰斐逊教区, 13 So. 3 d 200年,洛杉矶. 应用程序. 第五巡回法院. (2009), 路易斯安那第五巡回上诉法院面临着这样一个问题即在划分50英尺宽的通道和公用事业役权的计划中是否指定了一个地块而有利于另一个地块, 而不是一般的公众, 完成了为公众服务的奉献. 本案涉及的房产原本是G-302号地块, 艾姆斯农场细分, 教区的杰佛逊, 路易斯安那州. 1月11日的重新划分计划, 2001, G-302地块的当时所有者将该地块重新划分为两个地块, 批次G-302A和批次G-302B. 新地块G-302A位于地块G-302B的前面, 实际上,G-302B地段无法直接通往巴拉塔里亚大道. 作为一个结果, 地块G-302A南侧的细分平面上做了一个标记,划定了一个50英尺宽的通道,注明“50’通道” & 地块G-302B的公用事业役权.”

在细分计划中没有任何地方表明,这50英尺的通道和公用设施役权是由当时的业主打算专用于公众的, 或适用于一般公众使用. 同样的, 没有任何东西包含在杰弗逊教区条例中批准分区计划,承认将这种奴役奉献给公共使用.

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在上述细分之后, 地段G-302B售出,最终归被告所有, 巴拉塔里亚公园, 有限责任公司. 巴拉塔里亚公园, 有限责任公司 然后又买了另一个包裹, 许多g - 301, 位于Lot G-302B北面, 并将该附加地块的一部分与地块G-302B合并,开发成一个名为巴拉塔里亚公园分区的住宅小区. 与此同时, 拍品G-302A售出, 最终归梅尔基斯·埃尔南德斯·桑托斯和阿图罗·桑托斯所有.

2007年10月21日,巴拉塔里亚公园, 有限责任公司 执行了一项乐器,将其兴趣奉献给杰弗逊教区50英尺宽的奴役,以维护从地块G-302B上建造的住宅分区和地块G-301到Barataria大道的部分的公共通行权. 正是在这样的道路建设上,Melkys Hern和ez Santos和Arturo Santos提起诉讼,要求停止将这条道路作为公共街道使用,并要求法院裁决,最初的50英尺宽的补助是私人奴役还是公共奴役.

公共或私人? 法院的决定

而桑托斯提出了各种各样的论点主张终止接触奴役, 他们向第五巡回法院提出的主要论点是巴拉塔里亚公园, 有限责任公司’s, 以及2007年落成的杰斐逊教区, 将劳役区用作公共街道是将劳役区从私人用途扩展到公共用途的不被允许的行为. 第五巡回上诉法院支持初审法院支持巴拉塔里亚公园的判决,驳回了Santos的论点, 有限责任公司, 认为2001年分区图则上的批注完成了法定的公众使用役权的奉献, 尽管在批准重新划分的条例中或在划分图则本身都没有包含这样的语言.

土地所有者和开发商的结局

在本质上, 桑托斯第五巡回法院认为G-302地段的原始所有者需要在2001年重新划分的计划中添加额外的语言,明确表明50英尺的通道和公用事业役权不是为了公共使用. 在重新划分的计划中很少看到这样的限制性语言, 特别是当奴隶的指定清楚地表明它有利于另一种命运的时候.

相应的, 桑托斯的情况似乎问题的重要指示个人土地所有者和开发人员创建从命resubdivision计划可能充满了意想不到的后果,如果当事人不小心完全动身奴役的创建背后的意图.

特别是, 开发商应考虑周边的发展情况, 它们目前的使用状态, 以及任何空地, 如果有一条穿过开发商土地的新通路(甚至是排水系统), 是否可以改变这种用法(例如, 从低强度商业到高强度商业),从而以当时可能没有预料到的方式对开发产生不利影响(e.g. 增加交通流量、排水能力及需求). 防止发生这种事, 在任何奴役的授予中都应该明确,无论是通过单独的法案还是重新划分的计划,转让的权利是否应该只保证开发商的土地, 只有相邻的土地, 或者对公众来说.

一个额外的思想

在Santos案的判决中还有一个值得注意的事实,即第五巡回法院完全避免处理将私人役权扩大到公共役权的问题,因为认为2001年的分区计划完成了法定的奉献. 由此产生了一个有趣的问题Barataria公园, 有限责任公司 杰斐逊教区认为2001年的分区计划是将通行役权合法化, 然后是2007年Barataria公园的奉献活动, 有限责任公司 是完全不必要的. 很明显, 双方都觉得他们正在取得成功, 也许是需要完成的, 通过执行该法案来确立有利于公众的奴役制度.

桑托斯案的判决提醒世界杯正规买球网站,在房地产行业, 就像在合同和商业的其他方面一样, 各方应始终努力做到言出必行,言出必行.

 
了下: 发展、分区及土地用途, 房地产诉讼
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