由罗伯特·Steeg

世界杯正规买球网站这些生活在路易斯安那州东南部的人很能理解和理解休斯敦在飓风哈维之后所经历的一切. 今年世界杯正规买球网站差一点就撞上了内特飓风,这提醒了世界杯正规买球网站热带风暴的危险和陷阱(好像世界杯正规买球网站真的需要提醒).

处理商业地产的商业人士也可以从中吸取教训. 最近的飓风提醒世界杯正规买球网站,要检查并确保你的文件是完全最新的,有各种措施来预测类似这样的风暴的可能性.

这里有一些更重要的规定.

买卖合约

在买卖协议中, 决定是否包括允许自动延长截止日期(或尽职调查截止日期)的条款是非常重要的, 或者两者都有). 飓风或其他热带事件可能使买方无法完成尽职调查, 也可能让买家无法成交. 如果合同不包括这种可能性, 然而,如果买方没有在预定日期前交割,他可能会发现自己面临违约的可能性.

如果有自动延长的时间, 双方需要明确定义触发扩展的事件. 会是宣布进入紧急状态吗? 它会仅仅是墨西哥湾热带系统的存在吗?

一个相关的问题是,如果买方因热带系统的存在而无法获得财产/意外险,结算期是否会自动延长. 传统上,保险失效的时间点是风暴进入墨西哥湾的时候, 但一些保险公司实际上预见到了这种情况,提前一两天停止发放保险. 合同需要明确说明在这种情况下,买方何时有权推迟交割.

租赁

在租赁, 根据一些传统条款,租赁合同预计有可能发生风暴. 首先是关于保险的规定. Make sure that your lease specifies who must procure 和 maintain the property/casualty insurance; the required limits of the insurance (full replacement value or some lesser amount?); 和 the specifics aspects of the coverages to be provided.

其次,租赁合同必须仔细描述在暴风雨造成损害的情况下会发生什么. 这些是关于伤亡的规定. 在什么情况下损害如此之大以至于一方或另一方, 或两个, 是否有权终止租约? 是否由恢复所需的美元金额来确定, 或者修复需要的时间? 最重要的是,谁将有权终止? 如果终止未执行或不可用, 恢复租赁物业有什么要求? 谁来进行修复? 必须多快完成? 在重建期间租金会减少吗?

经常, 在租赁审核和谈判过程中, 双方很快就对保险/伤亡条款进行了掩饰. 哈维和内特提醒世界杯正规买球网站对这些条款要多加注意.

还有其他的, 不太传统的租赁问题是由热带系统的可能性提出的. 也许这些问题中最重要的是那些与使用租赁财产有关的问题. 在什么情况下,业主可以关闭大厦,不让租客进入? 租户可以采取什么特别措施才能进入他们的房屋?

热带系统会影响出租物业的公用事业. 电力可能无法供应或受到严重限制. 水和/或水压可能严重受损. 生命安全系统,如火灾警报和灭火系统可能会离线. 在这种情况下,业主会想要阻止租户进入大厦, 为了避免潜在的责任. 另一方面,租户将希望获得访问权限.

同样的考虑也适用于某些政府行动阻止或影响进入建筑物的情况. 如果当地政府发布强制疏散令怎么办? 如果, 就像卡特里娜飓风之后一样, 当地司法部门发布命令,禁止人们再进入该地区? 所有这些都应该在房东可能采取的措施方面仔细说明, 以及租户可能拥有的有限权限.

在斯蒂格世界杯正规买球网站事务所处理的一份租约中, 世界杯正规买球网站甚至起草了一份豁免表格,由所有希望在特定的仔细定义的情况下重新进入其租赁场所的人签字.

如果没有明确的书面租赁条款会发生什么?

一个不常被讨论的话题, 但这一点应该引起注意, 在没有明确的书面租赁条款的情况下,路易斯安那州法律会产生什么样的法律结果. 如果租赁合同不包括这一条款,相关法律有何规定?

答案可能会让你大吃一惊. 在租赁财产全部毁坏的情况下, 没有书面租赁条款的, 租赁因法律效力而终止, 没有任何党派的选举. 然而, 租赁财产仅部分毁坏者, 承租人(而不是房东)被赋予选择终止租约的专有权.

当然, 在路易斯安那州有很多关于这个问题的法庭案件, 其中许多都围绕着什么构成“完全”破坏与“部分”破坏的问题. 这些案例表明,就提供明确和客观标准的书面租赁条款进行谈判和达成协议是可取的. 但是,在没有书面租赁规定的情况下,基本的法律规则如上所述.

飓风季节即将结束. 你们现在有六个月的时间来考虑这些问题,并及时更新你们的文件.

 

了下: 商业地产, 行业新闻, 租赁, 物业管理, 购买和销售
Archives >