由莉莲E. Eyrich

威廉姆斯v. 机会,L.P.*是路易斯安那州最高法院最近做出的一项决定,该决定将对低收入住房业主产生兴趣, 特别是有低收入住房税收抵免(LIHTC)限制租金率的房产. 在短暂的, 这类房地产的所有者希望确保税务评估人员正确评估了他们的房产,以便公平纳税.

在路易斯安那州,有多种评估方法可供税务评估人员使用,以确定财产的公平市场价值. 关键是要为一个属性确定合适的方法.  有特殊情况影响物业的业主应特别注意确保对其物业采用公平的估价方法, 因为这种财产的公平市场价值可以不同于没有特殊情况的财产. 一个例子是,一个公寓综合体有很大比例的单元留给低收入居民,低于该物业所在城市的平均租金率.

路易斯安那州房地产评估的各种方法

路易斯安那州宪法和路易斯安那州修订法规有几条规定要求税务评估人员遵循统一的指导方针, 程序, 规则, 以及确定财产公平市场价值的规则. 看到拉. R.S. 47:2323(B). 下一部分是路易斯安那州. R.S. 47:2323(C), 规定公允市场价值可由三种程序之一确定:市场方法, 成本的方法, 或者收入方法.

使用市场方法, 评税主任须根据实际市场交易及现时上市公司的价格(I)来估计市值.e.在同一征税区,类似房产的可比销售.

成本法要求评估者通过估计改进的替换或复制成本来确定价值, 扣除估计折旧, 然后加上土地的市场价值.

评估员的最后一个选择, 收入的方法, 要求评估师“使用预期净收入资本化的评估技术,以表明产生净收入的投资的资本数额。.“看到啦. R.S. 47:2323(C)(3).

路易斯安那州税务委员会发布了有关评估方法的法规, 促进全州税收评估的统一性. La. R.S. 47:1837(D). In 2009, 税务委员会建议采用收入方法评估廉租房. 看到拉. 管理. 《世界杯正规买球网站》第61编第五部分第303(C)条.

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奥尔良教区的评估员在评估“机遇之家”(Opportunity 首页s)拥有的房产时使用了市场方法, L.P.,而不是税务委员会建议的收入方法. 这导致了高得多的纳税义务,于是机遇之家提出了上诉. 税务委员会做出了有利于业主的裁决,地区法院维持了原判. 上诉法院推翻了那项判决, 业主寻求路易斯安那州最高法院的复审, 是谁授予令状并推翻了上诉法院, 采用收入法恢复税务委员会确定的评估价值.

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在决定, 路易斯安那州最高法院讨论了被限制收取低于市场价值租金的房产和可以收取完全市场价值租金的房产之间的区别, 并对税务委员会的评估师给予了很大的重视,因为他们基于这个原因对该房产使用了收入方法. 另外, 法院注意到最近没有, 机遇之家房产所在区域类似的限租房产的可比销售, 以及LIHTC房产的所有者需要联邦政府批准才能出售受限制的房产,并且必须遵守其他监管要求.

法院表示,奥尔良教区的估价人没有提交任何直接与税务委员会的估价人相矛盾的证据, 评估人员只做了一个概略的陈述,即其市场价值评估是“由可比销售数据支持的”。, 但没有提供证据或可比销售的文件. 法院还表示,评估人员没有说明低收入住房税收抵免是否纳入了评估人员的评估. 由于这些原因, 法院的结论是,市场方法不是对标的财产的适当评估方法, 在这种情况下,税务委员会使用的收入方法是更准确的方法.

低收入业主的结局

路易斯安那州最高法院恢复了税务委员会对LIHTC资产的评估, 房主的房产税被大幅降低了. 这一决定将对受到LIHTC限制的财产的所有者有很大的好处,这些限制会影响财产的市场价值.

* 2018 La. LEXIS 733和2018 WL 1310047 (La. 2018)

了下: 商业地产, 发展、分区及土地用途, 行业新闻, 住宅地产
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