由大卫·马丁内斯

在这篇文章中,高级助理大卫. 马丁内斯澄清了最近的一个案子 博v. 卡明斯, 这可能标志着一个有意义的转变和限制一个业主获得对车道或小巷的使用权的能力另一个业主进入自己的财产.

通往一处房产的车道和小巷的非正式使用

在房地产交易中, 人们经常遇到的情况下,使用明显的车道或小巷是一个有用的, 甚至是必要的, 使用地块的组成部分. 通常, 这种车道或小巷的使用通常不是由任何传统方法建立的, 土地所有者之间有记录的行为, 但是,ra的r已经用了很多年了.

因为土地所有人没有正式授予这种使用权, 《世界杯正规买球网站》允许一方当事人通过长期行使该权利而获得该权利. 具体地说, 路易斯安那州民法典第742条规定,明显的役权可以通过30年不间断的占有获得, 不需要拥有这些权利甚至善意.

博v. 卡明斯:奴役权利的重大转变

正是这个概念为路易斯安那州最高法院提供了关键的考虑 博v. 卡明斯, La. S.Ct. 2014-C-1499. 法院的判决结果是什么 可能标志着对一方当事人根据第742条通过取得时效获得奴役权的能力的有意义的转变和限制.

博v. 卡明斯-背景

In , 原告, 约翰博, 对被告提起诉讼, 保罗·卡明斯, 要求法院承认布德罗和/或他的合法祖先根据《世界杯正规买球网站》第742条根据取得时效的规定,通过卡明斯拥有的财产获得通行役权.

简而言之, 博认为,至少从1948年起,他和他的合法祖先就利用了一扇门和卡明斯的一部分财产,用于运输农业设备和方便地通往邻近的道路, 这意味着布德罗和他的祖先已经行使这些权利超过60年,直到2012年,卡明斯锁上了布德罗使用的大门,阻止人们进入道路. 布德罗向法院辩称,卡明斯, 和他ancestors-in-title, 是否很清楚这种通行权或通行权的行使, 由于这些权利是1948年以来行使的,因此布德罗根据第742条的规定通过取得时效获得了奴役.

卡明斯承认,他和(或)他的祖先确实知道布德罗使用所谓的“通行权”,但他只是默许了这种做法,为了做布德罗的好邻居而容忍了这种做法. 像这样, 卡明斯 argued that 博 in essence had his permission to utilize 的 access way 和 thus was a “precarious possessor” under Louisiana law; meaning, 博代表卡明斯拥有通道,因此根据《世界杯正规买球网站》第742条,他不能代表卡明斯获得任何权利.

博v. 卡明斯-裁决

分析民法典关于不稳定占有和取得时效取得役权条款的历史适用, 路易斯安那州最高法院 得出的结论是路易斯安那州法律支持默示或默示许可构成不稳定占有的基础. 法院进一步指出,在存在宽容和睦邻友好行为的有限情况下,可以推定这种默许, 而卡明斯的宽容邻邦行为则不能, 但根据法院的说法,并非如此, 取得时效的目的所需要的逆权占有的基础.

简而言之, 法院认为,尽管博和他的家人在大约60年的时间里一直在行使这些权利,但他并没有获得任何关于通过权的法律权利. 法院进一步强调其决定,认为“需要提供超出布多意图的证据,以终止他的不稳定状态. 一定是布德罗给的 实际的注意 他的意图足以提醒地主他的财产处于危险之中.”

该裁决对寻求奴役权的土地所有者提出了一个问题

很明显, 这样一种尖锐的说法提出了以下问题:一个政党必须达到什么目的, 因为他或她没有土地所有者的权利, 根据《世界杯正规买球网站》第742条,以他或她自己的名义为取得时效而占有一项进入权?

法院在坚持 这个问题基本上没有得到回答. 似乎只要不发出明确的信号, 给土地所有人的明确的书面书信,说明一个人打算在他或她的土地上行使与土地所有人相反的权利, 的 法院可能严重限制了第742条的适用.

对业主的影响

法院在坚持 似乎对房地产的发展产生了重大影响, 特别是商业地产, 在路易斯安那州,人们在历史上很长一段时间都在行使通行权或其他奴役权, 但没有书面文件授予这种权利. 从本质上说,这些财产可以根据 在使用几十年后剥夺这种权利的决定.

此外,最高法院还在坚持 可能有呈现不可用产权保险的效果以保证此类权利的存在. 作为一个结果, 存在这些权利的发展似乎需要在购买或开发财产之前对这些权利的具体授予进行更高层次的审查和考虑.

如果您对这一裁决可能会如何影响您的业务有任何疑问,请联系大卫·马丁内斯.

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