在路易斯安那州第五巡回上诉法院最近判决的一个案件中, 对杰斐逊教区有管辖权, 路易斯安那州, 业主在租约中加入了所有适当的条款，以减轻业主在出租房屋内受伤的责任, 但是，这些规定仍然不能阻止房客在法庭上试图将责任强加给房东.

Faciane v. 金钥匙有限合伙公司

In Faciane v. 金钥匙有限合伙公司 (例. 17-CA-636), 金钥匙有限合伙公司(“业主”)是一幢住宅公寓大楼的业主. 金·法西亚恩(Kim Faciane，“房客”)在该建筑群租了一个单元, 一天晚上，由于建筑屋顶漏水，石膏板从公寓天花板上掉下来，他受伤了. 她以受伤为由起诉了房东.

房东和房客之间的租约(“租约”)试图使用“皮带”和“吊带”来保护房东免受责任，这是两个独立的条款，试图减轻房东对租赁房屋内或周围发生的伤害的责任. 所有房东都应该确保他们的租约包含这两项保护措施.

第一个, 该租约包含承租人对保证的弃权，否则将适用于路易斯安那州的租约. 在路易斯安那州, 房东欠租客的债, 路易斯安那州民法典第2696条和第2697条, 保证所租房屋适合其预定用途，并且没有妨碍其用于该用途的缺点或缺陷, 即使这些缺点或缺陷是在租赁房屋交付后出现的. 然而, 这些保证可以免除, 路易斯安那州民法典第2699条, 租赁条款明确无误. 房东和房客之间的租约确实包含了根据第2699条有效的放弃这些保证的语言.

然而, 第2699条规定，在其他情况下有效的弃权无效(a)关于房客不知道但房东知道或应该知道的恶习或缺陷, (b)如果手头的问题是由于房东的故意或重大过错, 或(c)住宅或消费者租赁, 严重影响健康或安全的.

房东们，注意了. 在上述三种情况下，租户放弃担保不能保护您.

路易斯安那州的法律允许房东有第二种免责方式. 路易斯安那州修订法令9:3221允许租赁包括承租人对租赁房屋状况负责的条款. 根据这样一项规定, 因出租房屋有瑕疵而造成的损害，房东不承担责任, 除非业主知道或应该知道该缺陷，但未能在合理时间内补救.

路易斯安那州修订法令9:3221优于上述民法典下的保证. 即使租赁不包含根据第2699条规定的放弃, 根据修订规约9:3221承担责任，可使业主免除对出租房屋状况的责任, 甚至违反第2696条和第2697条规定的保证, 除非业主知道或应该知道缺陷，但未能在合理时间内补救.

Catch -开脱不适用于由公共区域缺陷引起的伤害

然而，这里有一个问题. 路易斯安那州修正案9:3221下的免责仅适用于租赁房屋本身的缺陷, 而不是由普通部位或普通配件的缺陷造成的伤害, 比如楼梯间. 这是可以理解的. 对于租户来说，要为建筑物外部的部分缺陷承担责任是相当困难的，因为这些缺陷是为整个建筑物服务的.

租客的情况就是这样. 法院裁定，即决判决不能驳回Tenant的案件，并将进行审判. 法院认为，该建筑物屋顶的所谓缺陷是一个共同配件的所谓缺陷, 不是出租房屋本身, 因此，根据路易斯安那州修正案第9:3221条承租人承担的责任不适用.

然后, 转向承租人对民法典保证的放弃, 法院认为，有问题的租赁是一个住宅租赁和所谓的缺陷在固体, 覆盖整个公寓大楼的共享屋顶影响了“健康和安全”,因此，根据第2699条，承租人不能放弃.

在这种情况下, 根据合同，房东已尽其所能免除自己的责任. 它使用了根据《世界杯正规买球网站》第2699条放弃保证的“腰带”和路易斯安那州修正案第9:3221条的“吊带”. 尽管如此，租客仍然有机会在法庭上试图把房东的裤子拉下来. If, 基于事实, 发现屋顶上有一个缺陷, “安全带”无法固定，因为根据住宅租赁合同，该缺陷会影响“健康或安全”, 而且“吊带”无法支撑，因为缺陷存在于租赁房屋本身之外.